נברר את הפרמטרים המשפיעים על קניה:

1. מחירי הדירות מאמירים כל הזמן. רק השנה, עד כה, האמירו ביותר מ-6%!
2. יש מס נוסף על רכישה ומי שיש ברשותו דירה נוספת , המס הוא כבד מאד (בסביבות 100,000 ש"ח נוספים).
3. מחירי המשכנתאות עלו השנה, והריביות ימשיכו לעלות.
4. מי שקונה על הנייר – ומשלם בתשלומים – ישלם הצמדה על פי מדד יוקר הבניה שגבוה לפחות ב- 0.7% ממדד המחירים לצרכן.

ובכל זאת למה לקנות?

1. המס על דירה שלישת ומעלה הוא 1% מערך הדירה ובכל מקרה לא גבוה מ- 1,500 ש"ח.
2. התשואה על השכרת דירות היא כיום, במונחי נטו, לרוב מעל ל-3% ובדירות מסוימות עוברת את ה- 4%.
3. תיקון החוק על מגבלות דמי השכירות יצא עקום ולכן ניתן להעלות השכירות, על פי החלטת בעל הבית.
4. אם המצב כרגע לא ישתנה, ואני מניח שלא יקרה כלום, מחירי הדירות ימשיכו להאמיר היות ומחיר הקרקע למשתכן, או לקבלן לא ירדו (אולי באזורים מסוימים) . זאת בגלל שהמדינה נהנת ולא מוכנה לוותר על הכנסה עצומה של מליוני שקלים ממיסים והכנסות .

נסתפק רק בנתונים אלה ונבחן חשבונאית את התוצאות:

     הכנסות:

     הכנסה משכר דירה 3%+ הכנסה מעליית מחיר הדירה 6% = בסביבות 9% לשנה.

     הוצאות:

     מס על דירה שלישית, בין 0.7%-1% (ולא יותר מ- 1500 ש"ח לחודש ) +
     חישוב הפרשי על תשלום לשיעורין של דירה חדשה ( מתייחס רק לאלה שקונים בתשלומים) -
     0.7% בממוצע מעל המדד +
     מס רכישה נוסף בערך של 100,000 ש"ח לערך (לחישוב דוגמה) על דירה של 2,000,000 ש"ח
     הוא עלות נוספת של 0.5% (משוערך, ואם מחלקים לדוגמה על 10 שנות החזקת הדירה בלבד-
     בטל בשישים )
     ס"הכ עלויות – בין 1.5% - 1.7% בלבד מערך הדירה.

אז אם מרוויחים בסביבות 9% על רכישת דירה ומשלמים 1.7% או אפילו 2% הוצאות, ברור מאליו שיש גם היום ולמרות כל המיסים, כדאיות כלכלית ברכישת דירה נוספת.
חישוב נוסף שיש לקחת בחשבון הכדאיות – אלטרנטיבת השקעה . אך כיום בסביבת ריבית אפס
אין חום כדאיות השקעה בשוק ההון הארץ.
ולמי שהמזומן "יושב בבנק" ללא כל רווחים, בודאי ששווה גם היום לרכוש דירה נוספת.
ואם ירכוש מעל 60% במזומן והיתרה במשכנתא, יכול עדיין להרוויח מעל 0.5% בפערים  בחישובי ריבית המשכנתא והמיסים - לטובתו.

האם כדאי כלכלית לרכוש דירה חדשה, או דירה יד שניה, על זה נדון במאמר אחר.

נתונים אלה נבדקו על בסיס שנים עברו. יש לציין כי מחירי הדירות והמיסים בשנים עברו היו ביחס הפוך גבוה יותר מאשר היום והרווחיות הייתה גבוהה עוד יותר . מיסי הרכישה היו נמוכים יותר ולא היה המיסוי על דירה שלישית. למותר לציין כי אם אנו רוכשים דירה שלישית על שם בילדים, מיסוי דירה שלישית לא קיים. נכון, הילדים לא יוכלו לקבל משכנתא בתנאים "מיוחדים", אך הרווחה הכלכלי גבוה מה"הפסד" שיווצר.

שיקול הדעת לרכישה , הוא אישי ואין במאמר זה, כל יעוץ או הכוונה או הדרכה לעניין השקעה, אלא רק חוות דעתי האישית בנושאים העולים חדשות לבקרים בעיתונות ובכל מדיה אחרת.